Advokátní kancelář HAJDUK & PARTNERS s.r.o. v první řadě kladně hodnotí zrušení povinnosti, aby v případech, kdy má rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, byly v prohlášení vlastníka o rozdělení vlastnického práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (dále jen „prohlášení“) obsaženy také náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“). Stanovy SVJ tedy budou i v těchto případech samostatným dokumentem mimo prohlášení.
Nově bude možné SVJ založit schválením stanov těmito třemi způsoby:
a) formou rozhodnutí o přijetí stanov na ustavující schůzi SVJ, a to většinou hlasů všech vlastníků jednotek,
b) shodou všech vlastníků jednotek na obsahu stanov bez nutnosti konat za tímto účelem ustavující schůzi SVJ, nebo
c) SVJ bude založeno jediným vlastníkem všech jednotek.
Poslední způsob schválení stanov, na rozdíl od variant a) a b), nevyžaduje formu veřejné listiny (tj. notářský zápis). Při následné změně stanov se forma veřejné listiny nevyžaduje v žádném případě, což je další zásadní zjednodušení oproti stávající právní úpravě.
Novela dále přináší změněná pravidla postupu při změně prohlášení. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek. Ke změně prohlášení pak postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
Okamžik povinného vzniku SVJ je od července stanoven tak, že nebylo-li SVJ založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. V případě neprokázání existence SVJ nebude do katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníkovi. V konečném důsledku tak v případě převodu další jednotky „pátému“ vlastníkovi bude nezbytnou podmínkou ke zdárnému provedení vkladu vlastnického práva katastru nemovitostí doložit právě existenci SVJ.
Značně zpřesněná je také problematika dluhů váznoucích na jednotce a jejich přechodu na nabyvatele jednotky. Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to tehdy, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Platí přitom domněnka, podle níž se má za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.
V neposlední řadě se také podstatně zjednodušuje postup vedoucí až k nucenému prodeji bytové jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Změny se dotkly i právních jednání před vznikem SVJ a dalších oblastí bytového spoluvlastnictví. Není však cílem tohoto příspěvku všechny novinky podrobně popsat, neboť k tomu nejlépe poslouží seznámení se přímo s ustanoveními §§ 1166 až 1221 občanského zákoníku.
Závěrem je především potřeba mít na paměti, že pravidla, podle nichž byli vlastníci jednotek zvyklí jednat do 30.6.2020 se od července změnila. Proto advokátní kancelář doporučuje po tomto datu v souvislosti s realizací zamýšlených kroků pečlivě zkoumat, zda je možné postupovat jako doposud, anebo se jedná o situaci, na kterou dopadá právě novelou aktualizovaná právní úprava.
Mgr. Martin Bielesz, advokát
